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全年挑戰1500億元交易量 2012三招聰明致勝

2011年台灣房市出現住宅冷、商辦熱的情況，主因乃是在全球寬鬆貨幣政策之下，造成市場游資過剩，因此國內主要的壽險機構，在滿手資金下卻苦無投資管道，僅能將長線資金「錢進」商用不動產，推升商用不動產價量俱揚，預估全年商用不動產交易突破1500億元，比去年多出將近5成，熱度驚人。整體市場雖熱，但並非是雨露均霑，部分標售案件流標或降價求售的情況卻也時有所聞。全球資產表示商辦市場如同金融市場一樣，在價格方面已發生『肥尾效應』，商辦價格創新高與流標案件同時發生，也就是極端值的機率同時增加，因此全球資產建議投資人採『投資價值』、『最佳利用』、『調節配置』三大策略，在市場波動加劇情況下，仍然能逆境致勝，獲得穩定的投資收益。

展望明年商辦市場，全球資產指出『新常態』恐怕還會持續一段時間，尤其明年對市場產生影響的變數頗多，包含台灣、美國、中國可能產生的政權輪替，或是台灣新一輪的房地產調控政策，以及歐債危機的進一步擴大，都讓整個總體市場環境增添許多變數。因此，全球資產建議2012年可採取的投資策略如下：第一在評估階段，不再只是尋找便宜的標的投資，而是從是從物業本身的長線增值性、承租方穩定性及區位的成長性著眼。第二在持有階段，可以盤點檢視手上的資產的目前的使用現況，透過重新規劃、改建或招商來提高資產運用效率。最後則是處分階段，考量投資回收期及過去成長趨勢，適時停利出場，並加碼於成長性更佳的區域或產品。

所謂的『肥尾效應』原本是指統計學上位於鐘型常態分配兩端的極端值出現的機率較低，但肥尾效應發生後，則是分佈於兩端的機率提高，也就是極端行情出現的可能性增加，像金融海嘯發生後，全球投資市場激烈震盪的機率已大幅增加。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，過去這幾年，台灣房市大盤基本上是同向變動，從04年開始起漲，到08年金融海嘯下跌，以至後來反彈至今，市場交易趨勢往往是一致的，但到今年下半年，尤其在奢侈稅上路後，市場交易陸續觀察到雙向的變動，像三陽忠孝大樓、華票敦南大樓，到香檳大樓屢創交易價格新高，但流標或調降標售底價的案例，卻也時有所聞。

王維宏認為，若要解釋『肥尾效應』發生的理由，主要的原因是有三個，第一個是市場消息面混亂，加上國際金融情勢一日數變，使得投資人難找到一個比較穩定的信心支撐。但二個原因是買賣雙方的立場正在位移，過去的賣方市場，在房市調控政策及租金報酬率下滑的情況下，交易的主控權已慢慢從賣方過渡到買方。第三個原因則是商辦產品本身也產生質變，許多交易案例基本上已經不是買原本辦公大樓的使用價值，而是著眼於重新定位或重建開發後的潛在價值。

「實價登錄」長期稅負增  房市還是看基本面

地政三法順利三讀過關，此案將是國內地產史上重要的里程碑。未來一旦上路後，民眾不管是自行交易、透過仲介或代書經手，都得登錄實際交易價格，雖然政府強調不會當成實價課稅的依據，但長期來看，台灣不動產「低稅」時代可能會慢慢走入歷史，持有稅、交易稅的課徵基礎將更靠近市價，但民眾買賣房子也多了實際行情可參考，減少人為操弄空間。而實價登錄是否直接打擊房價，信義房屋指出，房市好壞還是得回歸基本面。

目前國人在持有或交易不動產，要負擔的稅並不重，主要是因為政府課稅依據的公告地價、土地公告現值與房屋評定現值，與實際不動產價格落差過大，尤其是在台北市等都會區，更為明顯，造成稅負不公的情況，不過一旦實際登錄上路後，政府累積足夠的成交資料，就可以把相關稅基調整接近市價，達到改革的目的。如近兩年台北市與新北市政府，大幅調整土地公告現值，累計2年調整漲幅都超過2成，不難看出政府的決心。

對於現在的市場來說，奢侈稅後市場已經呈現盤整趨勢，若「實價登錄」上路後，並不見得全然都是利空，首先由政府公告的實際價格，對於買賣雙方將更有「公信力」，買方可避免因為交易次數少、不熟悉行情，而遭到有心人士以遠低於行情的價格成交，而屋主也不必擔心買方砍價，把價格拉得老高，有實際、可信的價格參考，實價登錄反而可縮短雙方對於行情的探索時間，促進房市交易效率。

實價登錄要能取得民眾的信任，除了不實登載的罰則外，主管機關應有完整的查核機制，一旦民眾認定政府公告的成交行情，當作買賣行情的價格依據，但若登記的是錯誤的資訊，反而會讓實際登錄的美意打折扣。

地政三法在民氣可用的壓力下，立院不得不在最後幾天要快馬加鞭協商通過。對於資訊透明化不動產仲介經紀業始終都站在贊成的立場，但很遺憾的是政府在修法的同時，寧願多次與反對的團體溝通，卻不願跟贊成的房仲業有所諮詢，顯然對房仲業採取歧視的態度非常明顯，尤其不動產經紀業管理條例第24之2條的增訂與現行法規明顯衝突，完全荒腔走調，讓業者無所適從，也勢必損及消費者之權益，我們真的要慎重呼籲兩黨立委，本著專業良知防止部分惡法在立院匆促夾帶過關，否則後果不堪設想。房地產資訊透明化為全民共識，但惡法夾帶其中被包裹通過，將會是未來房地產資訊無法透明的最可怕殺手。
 
不動產經紀業第24條之2第6項修訂將使兩法抵觸，令業者無所適從，讓銷售資訊更加不透明化


不動產經紀業第24條之2第6項修訂條文為：『不得告知當事人他方願意接受之底價』。顯然與現行法規要求『不動產仲介經紀業者須完全揭露委託人銷售資訊』也就是說委託當事人的契約底價是必須如實揭露，否則就會擔負廣告不實的責任並得處以罰款，本業的立場是請政府說清楚，到底要我們遵守那個條文為妥？

網路地產王 (2010-08-11)

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

 

 

【住展房屋網/台北報導】
今天的房地產相關新聞，大約被兩大訊息所淹沒；一是經建會拋出的現代住宅計畫，有更詳細的規劃內容，二則是昨日北市東區商辦『三陽忠孝大樓』甲、乙兩物件法拍，結果聯袂創下國內同級商辦(B辦)、店面及法拍多項歷史新高紀錄。不過今天有一篇『躲在』相對不顯眼版面的消息，卻透露更多『訊息』。

首先，水果日報地產版一篇小消息，標題是「南港新建案 每坪喊200萬」；再來則是中國時報一篇有關南港某超大建案『接待中心』正式動土之廣編稿。這兩個消息所指的，都是同一宗建案，也就是與國揚及日勝生並稱南港三大案之南港輪胎資產活化開發案，當中的住宅推案「世界明珠」。

以近期北市整體及南港本身的房市價量現況，該案肯定走高價豪宅路線，這就是水果報標題的由來。同時，該案開發總規模據稱達7百億(不少為商業設施)，因此光接待中心動土就『煞有介事』，得發篇消息稿宣示一番。儘管如此，根據住展企研室人員實地了解，該案進度仍持續延宕；最新消息是，該案有可能今年內都還不會正式公開銷售(僅持續潛銷)。

先前有報導引述房仲業說法指出，南港近年房價有些炒過頭；主要是，靠的都是未來題材。然就現階段來看，當地整體機能仍和北市一級區域有相當落差；房價持續拉高到一坪七、八十萬，的確有觸頂及支撐疑慮。

不過「世界明珠」未來進場，如真開出一坪兩百萬，則不但是南港歷史天價，也將是北市豪宅史上新頁。畢竟現階段論，檯面上因奢侈稅影響而異常低調的豪宅推案，實際成交行情至多約在150萬/坪上下；只有皇翔信義計畫區F4案(同樣未真正對外公開僅潛銷)，外傳真的賣到200萬/坪以上。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義代銷統計雙北市第四季至2012年的推案量總計約4059億，2012年初可以說有足夠的推案量將要推出，其中台北市2988億，新北市則有1071億。台北市主要有信義計畫區的亞太會館案、南港的世界明珠、日勝生機場案等大型開發案支撐，新北市則期待捷運共構大案，蘆洲「希望城市」的開盤、淡水麗寶機構案、新莊的潤泰副都心案、中和美聯景新街案等大型個案推出，因此展望2012年，期望在2012年選舉議題正式底定下，透過量的帶動，上半年能夠聚集強大的買氣，創造銷售佳績。

奢侈稅後的房市，以置產客與自住客為成為兩大主流，信義代銷統計分析，由於台北市比較屬於置產型的市場，高端產品顧客仍受到國際經濟影響，11月銷售率僅為13.84%，比10月下滑1.9% ；而新北市的銷售率卻上升至9.8%，比10月微幅成長1.46%，可見以自住型居多的新北市，不論從總價帶與單價方面，以及由於捷運交通建設與新興重劃區的推動下，成功吸引首購與換屋的客層移居新北市。

11月房市受到外在經濟與內部選舉的因素而影響了買氣，週末在比較屬於投資置產型的區域會感受到強烈的冷清，如北市南港、內湖五期重劃區等區域，路上來往的人幾乎都是房屋銷售人員，雖然路口的舉牌人員依舊站定崗位，但似乎就是沒什麼人願意走進銷售中心賞屋，可見經濟因素的威力宛如2008年金融海嘯當時的影響，開始左右著房市，更看不到盡頭。